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I bonus edilizi e, in particolare, il Superbonus110 sono incentivi fiscali statali alla transizione ecologica. Tali strumenti, tuttavia, possono generare contenziosi di rilevante entità.
Come funziona il Superbonus in condominio? (linee generali)
Il Superbonus è un bonus edilizio che permette di ottenere un credito d’imposta pari al 110% della spesa agevolabile sostenuta.
Il condomino che intenda avvalersi di tale opportunità dovrà portare all’ordine del giorno la richiesta di intervento sulle parti comuni del fabbricato condominiale, dacché l’assemblea, previa delibera positiva, provvederà ad incaricare un tecnico per il cd. studio di fattibilità (perizia energetica e computo metrico estimativo dei lavori agevolabili).
Ottenuto parere tecnico positivo, il condominio potrà incaricare direttamente un’impresa di costruzioni o un general contractor per l’esecuzione dei lavori, ciò a seconda della volontà di (i) mantenere sul proprio cassetto fiscale il credito d’imposta maturato con l’esecuzione dei lavori, (ii) ottenere lo sconto in fattura oppure (iii) cedere direttamente il credito d’imposta.
Affinchè il credito d’imposta sia visibile nel cassetto fiscale del condomino è necessario che i lavori siano stati ultimati (sono previsti minimo n. 2 SAL pari almeno al 30% dell’importo totale lavori) ed asseverati dal professionista incaricato (solitamente lo stesso Direttore Lavori). In caso di cessione del credito d’imposta sarà necessario altresì il c.d. visto di conformità dei documenti fiscali, redatto da un professionista iscritto all’Albo (commercialista o società di revisione).
Una volta ceduto il credito fiscale, questo verrà liquidato dal soggetto acquirente e, con la provvista corrispondente, il condominio potrà saldare i lavori di efficientamento energetico del fabbricato.
Cosa succede se un condomino non vuole partecipare al Superbonus?
Il condomino dissenziente ovvero contrario all’approvazione dell’intervento edilizio (Superbonus 110%) sulle parti comuni del fabbricato condominiale non può impedire l’intervento, ciò laddove gli altri condomini interventi esprimano un numero di voti che rappresenti la maggioranza (degli intervenuti) ed almeno un terzo del valore del fabbricato.
Come tutelarsi durante l’operazione del Superbonus?
La normativa statale impone in capo all’asseveratore, al certificatore della documentazione fiscale (c.d. visto di conformità), al general contractor e all’impresa subappaltatrice (laddove incaricata) una polizza assicurativa avente massimale pari al valore dell’opera che si intende realizzare. Resta inteso che i condomini potranno negoziare una polizza assicurativa integrativa al fine di aumentare le proprie tutele.
Chi paga sanzioni derivanti dal Superbonus?
Per legge il controllo finale sulle detrazioni spetta sempre al Committente dell’opera, ovvero al condominio proprietario dell’unità abitativa. L’Agenzia delle Entrate potrà pertanto sanzionare il medesimo, richiedendo il pagamento diretto di somme di denaro in luogo della cessione del credito effettuata dal contribuente. In ogni caso, il Condomino potrà successivamente rivalersi sul soggetto che ha posto in essere la violazione lamentata dall’Agenzia delle Entrate, il quale attiverà la propria polizza assicurativa che andrà a risarcire il Committente del danno patito.